Drugsbepalingen in huurovereenkomsten, drie actuele casussen

In veel huurovereenkomsten treffen we bepalingen aan die ten doel hebben het woonklimaat in het betreffende wooncomplex of in de wijk te waarborgen. Bepalingen omtrent drugs maken daarvan onderdeel uit. 

Vroeger werd in huurovereenkomsten enkel nog opgenomen dat het verboden was om vanuit (of rondom) de woning of een bijgebouw een hennepkwekerij te exploiteren en/of hennep of harddrugs te verhandelen, tegenwoordig zien we dat het een huurder in veel huurovereenkomsten wordt verboden op enigerlei wijze in strijd te handelen met de bepalingen van de Opiumwet. Dat betekent dat zelfs het aanwezig hebben van een bepaalde hoeveelheid drugs in de woning, al een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst oplevert. Ook al worden er vanuit de woning geen drugs verhandeld of levert het geen overlast op. Verhuurder heeft daarmee het recht om de huurovereenkomst te laten ontbinden door de kantonrechter.

In de jurisprudentie zien we echter dat, ondanks een categorisch verbod in huurovereenkomst om te handelen in strijd met de Opiumwet, toch niet elke overtreding direct in een ontbinding van de huurovereenkomst resulteert. Zo oordeelde de kantonrechter Almere in een op 11 juli 2022 gewezen kort geding uitspraak nog dat een (kennelijk verstandelijk beperkte) huurder die op een station een man had ontmoet en hem een slaapplaats had aangeboden, en welke man een handelshoeveelheid drugs bij zich bleek te hebben, niet zonder meer ontruimd kon worden omdat niet uitgesloten was dat de bodemrechter tot het oordeel zou kunnen komen dat de logé mogelijk misbruik had gemaakt van de kennelijk beperkte verstandelijke vermogens van de huurder.

In een andere zaak kwam de Voorzieningenrechter te Haarlem op 29 juni 2022 tot een ander oordeel. Ook in die zaak werd in het gehuurde een handelshoeveelheid (hard)drugs aangetroffen. Maar anders dan in de voorgaande zaak waren die van de huurder zelf. De huurder betwistte de feiten niet, maar stelde dat hij nooit eerder tekort was geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Bovendien had hij een zwakke gezondheid, zodat zijn ontruiming disproportioneel zou zijn.

Met dit laatste standpunt maakte de Voorzieningenrechter korte metten. De rechter oordeelde:
“Met het betrekken van de woning bij de handel in harddrugs, heeft gedaagde bewust zijn omwonenden in gevaar gebracht. Dat de buren van gedaagde mogelijk niets van de drugshandel hebben gemerkt kan daar niet aan afdoen. Het is een feit van algemene bekendheid dat drugspanden een bron zijn van andere criminele activiteiten, de openbare orde ernstig verstoren, en bijdragen aan verloedering van de woonomgeving. Als verhuurder van sociale huurwoningen dient de verhuurder op te treden tegen dergelijke uitwassen. De verhuurder kan niet worden tegengeworpen dat zij proactief wil ingrijpen voordat de situatie rond de woning uit de hand loopt.”

Een derde zaak die het waard is hier te benoemen is een casus waarover het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden op 5 juli 2022 heeft geoordeeld. In die casus ging het om een bij de huurster inwonende, ernstig drugsverslaafde, dochter die structureel overlast veroorzaakte. In die zaak oordeelde het Gerechtshof dat beslissend is of de huurster zelf zich, in het licht van die gedragingen, niet als goed huurder heeft gedragen, waarbij volgens het Hof moet worden meegewogen of de huurster van (het voornemen tot) die gedragingen van de dochter op de hoogte was, of daarmee ernstig rekening had te houden, maar heeft nagelaten de in verband daarmee redelijkerwijs van haar te verlangen maatregelen te treffen. In dit geval kwam het Hof tot toewijzing van de ontruiming omdat het Hof van oordeel was dat de huurster meer had moeten doen om de overlast te stoppen, door haar dochter bijvoorbeeld een toegangsverbod tot de woning op te leggen.

Wat hebben de uitspraken gemeenschappelijk?

Hoewel de hiervoor aangehaalde uitspraken op feiten aanzienlijk van elkaar verschillen, kan daaruit wel een gemeenschappelijke regel worden gedestilleerd. Die regel is dat het voor een succesvol beroep op ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, niet voldoende is dat de verhuurder aantoont dat vanuit het gehuurde Opiumwetwet gerelateerde gedragingen plaatsvinden, of overlast wordt veroorzaakt, maar ook dat deze gedragingen aan de huurder toegeschreven mogen worden. bijvoorbeeld omdat hij of zij ze zelf heeft gepleegd of omdat de huurder (van die feiten op de hoogte zijnde) daar geen of onvoldoende actie tegen heeft ondernomen. Indien een huurder aannemelijk weet te maken dat hij of zij van de drugsgerelateerde gedragingen niet op de hoogte was en daartegen dus ook geen maatregelen kon nemen, dan lijkt onder de vigerende jurisprudentie de balans nogal eens door te slaan in het voordeel van de huurder. Dat lijkt een sociale vorm van rechtspraak, waarbij de rechtspraak kennelijk beseft dat sommige huurders een gewillig werktuig zijn geworden in de handen van criminelen, en zij dus (enige) bescherming nodig hebben. Anderzijds bergt dat het toenemende risico in zich dat verhuurders -vaak woningcorporaties, die de leefbaarheid in de wijken aan het hart gaat- nauwelijks meer effectief kunnen optreden tegen de uitwassen waarvoor de Opiumwet bescherming beoogt te bieden.

AGIN Timmermans blijft de jurisprudentie voor u volgen. Heeft u ook een (huur)zaak waarin wij u kunnen adviseren, aarzelt u dan niet om met ons huurteam contact op te nemen T. 088 411 12 13 info@agintimmermans.nl

Blog door Martin Heeren, team AGIN Timmermans Legal, senior jurist.