Blog BASE Advocaten: wanneer kan een verhuurder van een middenstandsbedrijfsruimte de huurovereenkomst beëindigen wegens ‘dringend eigen gebruik?’

De wet kent specifieke regels voor de verhuur van bedrijfsruimten voor de zogenaamde middenstand. Hieronder vallen bijvoorbeeld restaurants, winkels, hotels en kampeerbedrijven (art. 7:290 BW e.v.). Eén van de regels bij deze 290-bedrijfsruimten is dat de huurovereenkomst niet van rechtswege eindigt bij het verstrijken van de (verlengde) looptijd. Daarvoor is een opzegging vereist mét vermelding van de opzeggingsgronden. Maar als de huurder vervolgens niet toestemt in de beëindiging, kan alleen de rechter het tijdstip van beëindiging vaststellen op vordering van de verhuurder. Zo’n vordering wordt alleen toegewezen als voldaan is aan één van de wettelijke opzeggingsgronden.

Wettelijke opzeggingsgronden
In alle gevallen zijn (i) slecht huurderschap en (ii) dringend eigen gebruik wettelijke gronden voor opzegging van een 290-huurovereenkomst. Na verlenging van de huurovereenkomst kan beëindiging grofweg ook plaatsvinden (iii) op grond van een redelijke belangenafweging in het voordeel van de verhuurder of (iv) bij afwijzing door de huurder van een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst (zonder prijswijziging) dan wel (v) wanneer de verhuurder krachtens een geldig bestemmingsplan een op het verhuurde liggende bestemming wil verwezenlijken.

Dringend eigen gebruik – wat is dat?
Eén van de wettelijke opzeggingsgronden is dus wat met noemt “dringend eigen gebruik”. Daarvan is volgens artikel 7:296 lid 1 onder b BW sprake wanneer “de verhuurder aannemelijk maakt dat hij, zijn echtgenoot, zijn geregistreerde partner, een bloed- of aanverwant in de eerste graad of een pleegkind het verhuurder persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en hij daartoe het verhuurde dringend nodig heeft“. Volgens hetzelfde artikel wordt onder duurzaam gebruik “niet begrepen vervreemding van de bedrijfsruimte, maar wel renovatie van de bedrijfsruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is“.

Dringend eigen gebruik – vuistregels
Of in een concreet geval sprake is van dringend eigen gebruik, is voer voor discussie tussen de verhuurder en de huurder en daardoor een terugkerend thema in de huurrechtspraak. Een recente conclusie van Hartlief, procureur-generaal bij de Hoge Raad, geeft een aantal handige vuistregels over “dringend eigen gebruik”:

• of sprake is van dringend eigen gebruik, hangt af van alle omstandigheden van het geval zoals die op het moment van toetsing door de rechter gelden (ex nunc);
• haast is niet vereist – wel vereist is dat de verhuurder een wezenlijk belang hebben bij het gewenste eigen gebruik van het verhuurde;
• de verhuurder kan volstaan met aannemelijk te maken dat hij het gehuurde dringend zelf nodig heeft – hij hoeft dit niet met objectieve gegevens aan te tonen;
• de oorzaak van het dringend eigen gebruik is in beginsel niet relevant voor de beoordeling – ook niet als de verhuurder de situatie aan zichzelf te wijten heeft;
• ook als de verhuurder andere mogelijkheden heeft om de situatie op te lossen kan sprake zijn van dringend eigen gebruik, tenzij de huurder aannemelijk maakt dat het in de rede ligt om van de verhuurder te vergen dat hij die andere mogelijkheden benut;
• algemene bedrijfseconomische motieven kunnen voldoende zijn om een dringende noodzaak van eigen gebruik aannemelijk te achten;
• niet vereist is dat de verhuurder in zijn maatschappelijk voortbestaan wordt bedreigd en dat hij de verhuurde ruimte nodig heeft om aan deze bedreiging het hoofd te bieden;
• wegens het bedrijfseconomisch belang slaagt een beroep op dringend eigen gebruik als na een noodzakelijke renovatie voortzetting van de huurovereenkomst tot een niet-kostendekkende exploitatie leidt.

Neem contact op
Bent u een verhuurder of huurder van een middenstandsbedrijfsruimte en wilt u meer weten over de mogelijkheid tot of het risico op beëindiging van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik of een andere opzeggingsgrond? Neem contact op met Michiel de Vlieger (foto), de huurrecht- en vastgoedspecialist van de sectie Corporate & Commercial Litigation van BASE Advocaten.