Blog BASE Advocaten: huurders hebben recht op huurkorting tijdens overheidsmaatregelen in coronacrisis

Om de coronacrisis zo goed mogelijk het hoofd te bieden, heeft de overheid de afgelopen jaren meerdere (gedeeltelijk) lockdowns afgekondigd. Ondernemers zijn hierdoor – en worden nog steeds – hard geraakt. Steunpakketten van de overheid – denk aan de Tijdelijke Noodmaatregel Overbrugging Werkgelegenheid (NOW) en de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) – hebben ervoor gezorgd dat bedrijven de crisis enigszins konden doorkomen, maar dat neemt niet weg dat de verliezen als gevolg van de lockdowns aanzienlijk zijn (geweest).

Op meerdere vlakken is de vraag gerezen wie voor de gevolgen van de afgekondigde overheidsmaatregelen op dient te draaien. In de huursector heeft dit onder meer geleid tot discussies over de vraag of een huurder van bedrijfsruimte aanspraak maakt op huurkorting, omdat de overheidsmaatregelen dienen te worden gezien als onvoorziene omstandigheid (art. 6:258 BW) dan wel een gebrek (art. 7:204 lid 2 BW). Als die vraag bevestigend wordt beantwoord, speelt vervolgens de vraag hoe een dergelijke huurkorting dient te worden berekend. In zijn arrest van 24 december 2021 gaat de hoogste rechter (de Hoge Raad) in op deze vragen.

Onvoorziene omstandigheid
Allereerst bespreekt de Hoge Raad of de (gedeeltelijke) sluiting die het gevolg is van overheidsmaatregelen (waaronder ook adviezen van de overheid), moet worden gezien als een onvoorziene omstandigheid die tot huurprijsvermindering kan leiden. De Hoge Raad meent dat dat het geval is voor de huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek. De Hoge Raad stelt dat in huurovereenkomsten die voor 15 maart 2020 zijn gesloten, in zijn algemeenheid (behoudens concrete aanwijzingen voor het tegendeel) geen rekening wordt gehouden met overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie.

Het gevolg van de sluitingen is dat de verhouding tussen het genoten huurgenot en de prestatie van de huurder (betaling van huur) in ernstige mate is verstoord. Gewoonlijk is deze onvoorziene omstandigheid niet te wijten aan de huurder, waardoor huurprijsvermindering mogelijk is. Dat geldt zelfs wanneer in een huurovereenkomst het recht op huurprijsvermindering is uitgesloten. In dat geval kan de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen aanspraak maken op volledige betaling van de huurprijs. De rechter kan de huurovereenkomst (indien nodig met terugwerkende kracht) aanpassen aan de gewijzigde omstandigheden door de huurprijs te verminderen. Bij overeenkomsten die na 15 maart 2020 zijn gesloten, moet steeds per geval worden beoordeeld of sprake is van een onvoorziene omstandigheid.

Berekening huurprijsvermindering: de vastelastenmethode
Als een huurder recht heeft op huurprijsvermindering is de vraag welke methode dient te worden gehanteerd. Aangezien geen van de contractspartijen ‘schuld’ heeft aan de ontstane situatie, meent de Hoge Raad dat het redelijk is om als uitgangspunt te nemen dat het nadeel – in zoverre het geleden nadeel niet is gecompenseerd door een tegemoetkoming van de overheid in de vorm van de TVL – gelijk moet worden verdeeld over de huurder en verhuurder. Die verdeling is niet absoluut. In specifieke gevallen kan de redelijkheid en billijkheid meebrengen dat wordt afgeweken van dit uitgangspunt.

Vervolgens geeft de Hoge Raad aan dat de huurprijsvermindering moet worden berekend aan de hand van de vastelastenmethode, waarbij de huurprijsvermindering steeds wordt berekend over de termijn waarover huurprijs is verschuldigd. De volgende stappen worden onderscheiden:

A. De huurprijs als percentage van het totaalbedrag aan vaste lasten;

B. Het met dat percentage overeenstemmende deel van de TVL, waarop de huurder aanspraak kan maken, wordt afgetrokken van het bedrag van de huurprijs;

C. Vergelijken van de procentuele omzetdaling over de periode waarover de huurprijsvermindering ziet (de lagere omzet) met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (de referentieomzet) volgens de formule: 100% – (100% x (de lagere omzet/de referentieomzet));

D. Gelijke verdeling van het nadeel over de verhuurder en de huurder, waarbij als uitgangspunt geldt dat ieder 50% van het nadeel draagt (tenzij uit de in art. 6:258 lid 1 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt).

Kortweg geldt de formule voor de betreffende periode als volgt:

Huurkorting = huurprijs – % van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend x percentage omzetdaling x 50%

De Hoge Raad geeft vervolgens de volgende fictieve bedragen om de voornoemde rekenmethode te illustreren: huurprijs EUR 4.500, vaste lasten EUR 25.000, TVL EUR 10.000, lagere omzet EUR 20.000 en de referentieomzet EUR 100.000.

A. Percentage van de vaste lasten t.o.v. de huurprijs (100% x (EUR 4.500/EUR 25.000 = 18%);

B. Percentage van de TVL dat ziet op de huurprijs is 18% wordt in mindering gebracht op de TVL (18% x EUR 10.000 = EUR 1.800);

C. Percentage omzetdaling (100% – (100% x (EUR 20.000 / EUR 100.000)) = 80%);

D. Gelijke verdeling (ieder 50%).

De huurkorting is dan als volgt: (EUR 4.500 – EUR 1.800) x 80% x 50% = EUR 1.080. Oftewel, de huurder maakt aanspraak op 24% huurkorting (100% x (EUR 1.080 / EUR 4.500).

Geldt een (gedeeltelijke) sluiting die het gevolg is van overheidsmaatregelen als een gebrek?
Tot slot gaat de Hoge Raad in op de vraag of een door de overheid opgelegde sluiting van de horeca in geval van huur van 290-bedrijfsruimte, aangemerkt moet worden als een gebrek als bedoeld in art. 7:204 lid 2 BW. De Hoge Raad wijst die suggestie resoluut van de hand. Met verwijzing naar de wetsgeschiedenis, wijst de Hoge Raad erop dat een algemene overheidsmaatregelen die voor partijen onvoorzienbaar zijn en puur zijn gericht op het beperken van de uitoefening van een bedrijf, niet hebben te gelden als een gebrek. De huurder kan er dan ook niet vanuit gaan dat de verhuurder hem van dergelijke beperkingen vrijwaart. Met andere woorden, de huurder kan niet via de route van de gebrekenregeling een huurkorting afdwingen. Dat neemt vanzelfsprekend niet weg dat de huurder via de route van de redelijkheid en billijkheid of onvoorziene omstandigheden alsnog huurkorting kan bedingen.

Conclusie
De (gedeeltelijke) lockdowns die zijn afgekondigd door de overheid worden aangemerkt als onvoorziene omstandigheden en geven een huurder, die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek en die zijn huurovereenkomst heeft afgesloten voor 15 maart 2020, in beginsel recht op huurkorting.

Vragen? Neem contact op met Tjalling Bosker, Michiel de Vlieger (foto) of een van de andere advocaten van de sectie Corporate of Commercial Litigation van BASE Advocaten.