Blog BASE Advocaten: Dringend eigen gebruik bij huurovereenkomst 290-bedrijfsruimte

Eerder schreven wij over de vuistregels bij een beroep op dringend eigen gebruik als wettelijke grond voor de opzegging van een “290-huurovereenkomst”. Een van die regels is dat geen sprake kán zijn van ‘dringend eigen gebruik’, indien (a) de verhuurder andere mogelijkheden heeft om de situatie op te lossen en (b) het in de rede ligt om van de verhuurder te vergen dat hij die andere mogelijkheden benut. In zijn recente arrest van 1 april 2022 (ECLI:NL:HR:2022:494) onderschrijft de Hoge Raad deze rechtsregel. Maar let op; de stelplicht en de bewijslast daarvan ligt volgens de Hoge Raad bij de huurder.

Bewijsrecht: stelplicht en bewijslast
Hoofdregel in het civiele bewijsrecht is dat degene die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten, die feiten ook moet bewijzen (art. 150 Rv). Bewijslast heet dat. En wie de bewijslast draagt, draagt ook het bewijsrisico dat de gestelde feiten niet worden bewezen. Aan de bewijslast gaat de stelplicht (art. 149 Rv) vooraf. De rechter zal gestelde feiten als vaststaand beschouwen als die door de wederpartij niet (voldoende) zijn betwist.

Kortom, de partij die zich beroept op een rechtsgevolg, moet de feiten die daartoe moeten leiden (i) stellen en indien die feiten door de wederpartij worden betwist, (ii) bewijzen.

Geschil tussen verhuurder en Centre Hotel
In deze zaak gaat het om een geschil tussen een verhuurder en huurder van een pand in Amsterdam. De huurder exploiteert een hotel in dit pand: (voorheen) Centre Hotel. De verhuurder vordert beëindiging van de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik. Daaraan legt de verhuurder ten grondslag dat hij een aanmerkelijk beter rendement uit het gehuurde kan behalen dan hij door de verhuur behaalt, door daarin zelf (weer) een hotel te gaan exploiteren.

In navolging op de kantonrechter verwerpt het hof Amsterdam het beroep van de verhuurder op dringend eigen gebruik. Het hof stelt vast dat de verhuurder als belegger de beschikking heeft over een (bescheiden) vastgoedportefeuille en vraagt zich (onder meer) af waarom de verhuurder ‘juist het gehuurde’ en ‘waarom juist op dit moment’ nodig heeft voor zijn wens om zelf (weer) een hotel te gaan exploiteren. Daarmee suggereert het hof dat het aan de verhuurder was om aan te tonen dat hij geen andere mogelijkheden had om zelf (weer) een hotel te gaan exploiteren, een van de redenen waarom het hof de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst afwijst.

Hoge Raad
Bewijsrechtelijk gaat het hof daarmee de mist in, aldus de Hoge Raad. Volgens de Hoge Raad had het hof niet van de verhuurder mogen verlangen om (i) te stellen en (ii) aannemelijk te maken dat de verhuurder nu ‘juist het gehuurde’ nodig had voor zijn wens zelf (weer) een hotel te exploiteren. Het ligt in beginsel op de weg van Centre Hotel als huurder ‘om te stellen en aannemelijk te maken dat de verhuurder andere mogelijkheden ten dienste staan en dat het benutten daarvan voldoende in de rede ligt.’

‘Andere mogelijkheden’-regel: stelplicht en bewijslast rust op huurder
Met andere woorden, de stelplicht en de bewijslast van deze ‘andere mogelijkheden’-regel rust op de huurder en niet op de verhuurder. Als de huurder daarin slaagt, dan kan een verhuurder geen succesvol beroep doen op het ‘dringend eigen gebruik’ als grond voor opzegging van een 290-huurovereenkomst.

Dit artikel is geschreven door Bob Kouveld (juridisch medewerker). Indien u vragen heeft over het bovenstaande, neemt u dan vooral contact op met Michiel de Vlieger, de huurrechtspecialist van onze sectie Corporate & Commercial Litigation.