Assetmanagement: importantie verduurzamen vergt investeringen in supermarktvastgoed

Sebastiaan: 'We hebben in onze supermarktfondsen vastgoed dat nieuw is gebouwd, maar er zijn ook objecten die in de jaren ’70 en ’80 zijn gebouwd. Het verduurzamen van dat oudere vastgoed is belangrijk naar de toekomst toe. Het is echt maatwerk, elke locatie en gebouw is anders. Daarom gaan we in gesprek met de huurders om te onderzoeken waar op het vlak van energieverbruik de wensen en behoeftes liggen. We spannen ons samen in om de mogelijkheden voor verduurzaming van het pand te onderzoeken. Dit proces van het samen onderzoeken leggen we overigens ook altijd contractueel vast.'

Supermarktbranche bereid te investeren in duurzame energie
Bij supermarkten heeft Sebastiaan veelal te maken met grote foodretailers en dus professionele partijen. Goede huurders die zorgen voor een stabiele inkomstenbron. Er is bij deze partijen veel informatie en kennis in huis over de betreffende omgeving, meer kennis dan hij zelf heeft. 'Supermarkthuurders zijn commerciële partijen, die vaak een aanzienlijk aantal supermarkten in eigendom hebben. Dat maakt gesprekken over bijvoorbeeld huurprijzen uitdagend, maar ook leuk.'

Voor de supermarktbranche is duurzaamheid al een vanzelfsprekende factor. Er wordt kritisch gekeken naar het energieverbruik en de mogelijkheden om het verbruik te verminderen. Er is vanuit de branche bereidheid om te investeren in duurzame energie. 'Wij verhuren de supermarktobjecten casco, dat wil zeggen dat wij verantwoordelijk zijn voor het onderhoud van de gevel en het dak en de huurder voor de technische installaties. De huurder sluit vaak zelf de contracten met nutsbedrijven, we weten niet altijd wat het huidige energieverbruik is. Daarom bekijken we samen met de huurder per locatie wat de mogelijkheden zijn om het verbruik van CO2 te verminderen.'

Overigens zijn volgens Sebastiaan niet alle huurders bereid inzicht te geven in het energieverbruik. 'Als we toelichten waarom het belangrijk is dat we met elkaar onderzoeken hoe we het energieverbruik kunnen verlagen, neemt de bereidheid wel toe.'

Lager energieverbruik en extra inkomsten voor het fonds
Het is de taak van een Assetmanager om te kijken waar de kansen liggen om vastgoed te verbeteren, tenslotte moet het vastgoed in de fondsen renderen. Het verduurzamen van vastgoed is een investering die vooral op lange termijn een positieve invloed heeft op de waarde van het vastgoed. Technisch beheerder PVM brengt in opdracht van Annexum per supermarktobject advies uit over het benodigde onderhoud en mogelijkheden om te innoveren of te verduurzamen, een zogenaamd ‘DMJOP’: Duurzaam meerjaren onderhoudsplan.

Sebastiaan: 'Uit dat onderzoek van PVM volgt per locatie een menukaart met opties voor verbetering, zoals het vernieuwen van het dak, het plaatsen van zonnepanelen, isoleren of een warmtepomp. Die mogelijkheden nemen we mee in de onderhandeling over de huur. Het moet een win-win situatie zijn. De investering in bijvoorbeeld zonnepanelen of een warmtepomp moet de huurder een lager energieverbruik opleveren en de opgewekte energie kan tot extra inkomsten leiden voor het fonds.'

Sinds begin 2020 zijn er vijf supermarkten (in respectievelijk het Super Winkel Fonds en in het Supermarkt Fonds Nederland) voorzien van zonnepanelen op het dak. Om dit te realiseren heeft Annexum SDE+ subsidie aangevraagd bij de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO). 'De overheid stimuleert de ontwikkeling van duurzame energievoorziening in Nederland. De SDE+ subsidie hebben we in 2018 aangevraagd. De opbrengst van deze investering in zonnepanelen is tot nu toe boven verwachting', aldus Sebastiaan.

'Bij een supermarktlocatie in Zeeland heeft het fonds circa 80.000 euro geïnvesteerd in 261 zonnepanelen. Sinds januari dit jaar is hier er al 40.000 kwh opgewekt en daarmee is circa 39 ton CO2-uitstoot bespaard. En het heeft het desbetreffende fonds ruim 4.500 euro aan opbrengsten opgeleverd. Als de opbrengsten zo doorzetten is de investering binnen 9 jaar terugverdiend.'

Annexum heeft opnieuw subsidie bij het RVO aangevraagd om 9 supermarktobjecten te voorzien van zonnepanelen. Binnenkort wordt duidelijk of de subsidie wordt toegekend. Sebastiaan geeft aan dat de subsidie uiteraard welkom is maar niet noodzakelijk. 'Zonder subsidie is de investering in zonnepanelen iets minder rendabel. Het gaat wel om het geld van particuliere beleggers.' Sebastiaan moet hierdoor altijd de afweging maken of de investering in duurzame maatregelen voldoende rendement oplevert voor de participanten in het fonds. Naast deze 5 locaties zijn er op meer locaties duurzame maatregelen getroffen.

Sebastiaan vertelt trots: 'In Drachten hebben we afgelopen jaar nog een supermarkt en 6 winkels gerenoveerd en verduurzaamd. Het ketelhuis is weggehaald, elke unit heeft nu een eigen warmtepomp en alle ramen zijn voorzien van HR++ glas. We willen deze locatie ook graag voorzien van zonnepanelen, hiervoor is subsidie aangevraagd.'

Als we vastgoed verduurzamen, doe het dan goed
Sebastiaan heeft zich binnen Annexum ontwikkeld tot een expert op het gebied van het verduurzamen van vastgoed. 'Ik ben in 2011 gestart bij Annexum en heb verschillende rollen gehad. Er is alle ruimte om je bij Annexum te ontwikkelen. Met de discussies en ontwikkelingen op het gebied van stikstof en de energietransitie wilde ik weten hoe we de gebouwde omgeving toekomstbestendig kunnen maken.'

Sebastiaan volgde een Leadership Program bij de Dutch Green Building Council, een organisatie die zich inzet voor een duurzame, toekomstbestendige omgeving. De inzichten die hij bij deze opleiding heeft opgedaan, heeft hij in zijn eigen huis doorgevoerd en hij gebruikt de kennis dagelijks in zijn werk. 'Op het gebied van klimaatverandering is nog veel onduidelijk, er zijn genoeg discussies en verschillende inzichten. Maar als we dan toch bezig zijn met het onderhouden en verduurzamen van ons vastgoed, doe het dan goed.'