Blog Huib Boissevain (Annexum): woningtekort dwingt tot heroverweging verhuurderheffing
31-03-21
Het woningtekort is schrikbarend hoog. En de vooruitzichten zijn niet positief. Waarom staan we waar we staan? Heeft het aan banden leggen van de woningcorporaties hier effect op gehad? En wat kunnen we verwachten van een mogelijke wijziging van de omstreden verhuurderheffing?
Het woningtekort toen, nu en in de toekomst
In ‘Staat van de Woningmarkt 2020’ van de Rijksoverheid staat het huidige woningtekort op 331.000 woningen. Dit is 4,2% van de totale woningvoorraad. Sinds 1965, na de naoorlogse wederopbouw, is dit percentage niet meer boven de 4% geweest. Dit blijkt uit cijfers van Vastgoed Actueel, met het voorbehoud dat rekenmethodes door de jaren heen zijn veranderd.
De bouwopgave is dubbel: het tekort wegwerken én aan de groeiende vraag voldoen. Om de oploop van het woningtekort om te buigen, moeten er in de periode 2020 tot 2030 845.000 woningen gebouwd worden.
Door onder andere de stikstof- en PFAS problematiek zal het woningtekort tot 2025 nog oplopen naar 419.000 woningen. Dit is 5,1 procent van de woningvoorraad. In 2030 moet dit uitkomen op 3,7% en verder afnemen naar 2% in 2035. Het grootste aantal nieuwe woningen zal daarom in de periode 2025-2030 moeten worden gebouwd, gemiddeld 95.000 woningen per jaar. Uit ABN Amro Insights blijkt dat dit aantal sinds 1998 niet meer is gehaald.
Woningcorporaties vulden de rijksschatkist; de nieuwbouw daalde
In Trouw noemt Peter Boelhouwer, hoogleraar Housing Systems aan de TU Delft, vier redenen voor het enorm opgelopen woningtekort. Verkeerde prognoses, het naslepend effect van de bouwcrisis in 2008 en de terugtrekkende rijksoverheid zijn er drie. Als vierde noemt hij de sterke beperking van de rol en armslag van de woningbouwcorporaties.
In 2012 zijn corporaties teruggedrongen naar hun belangrijkste sector: de sociale huur. Vervolgens is in 2013 de verhuurderheffing ingevoerd: een belasting op betaalbare woningen. Dit zou corporaties dwingen meer marktconforme, hogere huren te vragen. Maar de heffing was vooral goed voor de schatkist van de staat.
Al direct ontstond vrees voor de gevolgen van deze maatregelen voor de woningmarkt. Corporaties zouden minder gaan investeren in nieuwbouw en minder anticyclisch bouwen. Een dalend aantal door corporaties gebouwde woningen was inderdaad het gevolg. Dit halveerde, van 30.000 à 35.000 vóór de invoering van de verhuurderheffing, tot zo’n 15.000 in de jaren erna.
In de periode 2013 – 2023 betaalt de corporatiesector meer dan € 16,7 miljard aan verhuurderheffing, stellen Companen en Thésor in hun onderzoeksrapport ‘Effecten van de verhuurderheffing op het wonen in Nederland’. Met dit bedrag hadden corporaties twee keer zoveel nieuwbouwwoningen kunnen bouwen. Dit zijn ongeveer 93.500 extra woningen, wat bijna 30% van het huidige woningtekort is.
Politiek heroverweegt nu serieus de omstreden verhuurderheffing
De verhuurderheffing is al jaren een doorn in het oog van onder andere de vereniging van woningcorporaties Aedes, VNG en Woonbond. De drie organisaties noemden het vorig jaar in Het Parool nog ongelooflijk dat het kabinet er nog steeds aan vasthoudt, terwijl er sprake is van een wooncrisis. De heffing gaat volgens de organisaties ook ten koste van verduurzaming, terwijl dat wel een van de ambities van het overheidsbeleid is.
Nu, bijna tien jaar later, lijkt verandering op komst. Aedes, de vereniging van woningcorporaties, is positief gestemd na hun analyse van de verkiezingsprogramma’s voor de aankomende verkiezingen in maart.
In de meeste programma’s wordt de verhuurderheffing afgeschaft, (fors) verlaagd of voor nieuwbouw en verduurzaming ingezet. Ook er is een grote beweging naar minder fiscaal belasten van corporaties. De overheid ziet woningcorporaties weer als een maatschappelijk partner.
Midden- en lager woningsegment heeft impuls het hardst nodig
Vooral voor starters en middeninkomens is het lastig om een passende woning te vinden. Het is aannemelijk dat met de afschaffing of verlaging van de verhuurderheffing vooral het midden en lagere huur- en koopsegment op de woningmarkt een extra impuls krijgt.
Halverwege vorig jaar hebben corporaties en gemeenten al laten weten 80.000 nieuwe woningen te gaan bouwen door de regeling vermindering verhuurderheffing. Afhankelijk van de mogelijke nieuwe politieke richting na de komende verkiezingen, kan dit aantal oplopen.
Maar verruiming van de markt voor de starters en middeninkomens zal de komende jaren nog niet merkbaar zijn. Het tekort is tenslotte fors opgelopen en bovendien is snel bouwen in Nederland niet eenvoudig. Wat het effect op de vrije huursector wordt, is voorlopig nog onzeker.
Huib Boissevain (oprichter en CEO van Annexum)