BASE Advocaten: huurrecht, de juridische kwalificatie van een bedrijfsruimte gebruikt als parenclub

Is een parenclub een zogeheten middenstandsbedrijfsruimte (in de zin van art. 7:290 BW) of een overige bedrijfsruimte (in de zin van art. 7:230a BW)? Het laatste, zo oordeelde de kantonrechter van de rechtbank Midden-Nederland in een recente kortgedinguitspraak, die het belang van de juiste kwalificatie van het gehuurde andermaal bevestigt (Rechtbank Midden-Nederland 21 april 2022, ECLI:NL:RBMNE:2022:1525). Een blog van Bob Kouveld van BASE Advocaten.

290-bedrijfsruimte versus 230a-bedrijfsruimte
De juridische kwalificatie van een bedrijfsruimte (waarover wij eerder schreven) is een vaak terugkerend onderwerp in het huurrecht. De wettelijke systematiek lijkt simpel. Als het geen 290-bedrijfsruimte is, dan is het een 230a-bedrijfsruimte. En de huurder van een 230a-bedrijfsruimte geniet aanzienlijk minder huurbescherming dan de huurder van een 290-bedrijfsruimte. Maar de praktijk blijkt vaak weerbarstig. Zo ondervond ook de huurster van een bedrijfsruimte waarin een parenclub werd geëxploiteerd.

Waar gaat het over?
Huurster huurde sinds 1994 twee panden op een bedrijventerrein. Deze bedrijfsruimte (met een bedrijfswoning) was voor het grootste deel in gebruik als parenclub. Huurster wenste de parenclub in 2021 te verkopen en de exploitatie ervan over te dragen aan een andere onderneming. In dat verband was van belang dat deze onderneming haar plaats in de huurovereenkomst zou innemen. Deze zogenoemde ‘indeplaatsstelling’ is een recht waar een huurder van een 290-bedrijfsruimte aanspraak op kan maken. De verhuurder wilde daaraan echter niet meewerken.

Daarom vorderde huurster in kort geding dat verhuurder ‘ertoe wordt veroordeeld om te gehengen en gedogen dat [onderneming] de exploitatie van de parenclub in het gehuurde voortzet’, totdat in een bodemprocedure is beslist over de daarin te vorderen indeplaatsstelling als bedoeld in artikel 7:307 BW. Op grond van artikel 7:307 BW kan een huurder van een 290-bedrijfsruimte (en niet van 230a-bedrijfsruimte) de indeplaatsstelling via een gerechtelijke procedure afdwingen. En huurster meende dat sprake was van een bedrijfsruimte als bedoeld in “categorie a” van artikel 7:290 BW. Dat is kort gezegd een restaurant- of cafébedrijf. De parenclub zou namelijk een horecagelegenheid zijn ‘met een sausje eroverheen’ aangezien drankjes en etenswaren aan bezoekers worden verstrekt, aldus huurster.

Kwalificatie van het gehuurde: 230a-bedrijfsruimte
Maar de kantonrechter kwalificeert de bedrijfsruimte niet als een restaurant- of cafébedrijf als bedoeld in artikel 7:290 BW. Volgens de kantonrechter staat de exploitatie van de parenclub in het gehuurde centraal en hebben de geboden horecavoorzieningen daarbij slechts een ondersteunende functie. Voor de juridische kwalificatie van het gehuurde sluit de kantonrechter aan bij het hoofddoel van de parenclub: 
‘Het hoofddoel van de parenclub is het voorzien in erotisch vertier dan wel in een erotische beleving en niet het verstrekken van etenswaren en drankjes. (…) dat zij uit de door [eiseres] overgelegde beschrijving inclusief foto’s van de inrichting van het gehuurde opmaakt dat de aangeboden horecavoorzieningen onlosmakelijk verbonden zijn met de voorziening in de mogelijkheid tot het hebben van een erotische beleving. Zo zijn er in de ruimte waar de bar is geplaatst ‘speelhoeken’ gecreëerd waar bezoekers met elkaar kunnen vozen/minnekozen en staat de koelvitrine met fingerfood hapjes naast een speelruimte.’

Conclusie
Wat voor soort bedrijfsruimte het gehuurde is, heeft belangrijke huurrechtelijke implicaties. Dat laat deze uitspraak maar weer eens zien. De parenclub werd beschouwd als 230a-bedrijfsruimte en dus kon huurster een beroep op indeplaatsstelling op haar buik schrijven.

Dit artikel is geschreven door Bob Kouveld (juridisch medewerker). Heeft u vragen over de huurrechtelijke kwalificatie van een bedrijfsruimte of een andere vraag over het huurrecht? Neem dan contact op met Michiel de Vlieger, partner Corporate & Commercial Litigation en huurrechtspecialist van BASE Advocaten.

Foto: Pixabay