Wat is het (je) waard?

Expert aan het woord: Wilco de Haan

Wat is jouw pand waard? Een normale vraag bij het kopen, verkopen én verzekeren ervan. Bij een schade aan datzelfde pand ontstaan steeds vaker knellende situaties; je wordt niet altijd volledig schadeloos gesteld. Waardeloos! Maar wat doe jíj eraan?

Door de grote vraag naar grondstoffen en de mede daardoor ontstane schaarste is er sprake van een enorme stijging van bouwkosten. In de tweede helft van 2021 zijn de prijzen van materialen als staal, hout, koper, isolatiemateriaal, glas en natuursteen sterk gestegen. De prijsstijging in 2021 is bijna net zo hoog als de prijsstijgingen over de totale periode 2015-2020 bij elkaar. Ook de loonkosten stijgen. Er wordt (noodgedwongen) steeds meer gewerkt met zzp’ers die hun prijzen verhogen vanwege de grote vraag naar vaklieden. Het grootst is het tekort aan elektriciens, monteurs, loodgieters en timmerlieden. 

Als klap op de vuurpijl is er per 1 februari 2022 nieuwe wetgeving toegevoegd aan het Bouwbesluit. Deze recente aanvulling verplicht om bij een grote renovatie (bijvoorbeeld het herstellen van een grote schade!) het pand te voorzien van een grote hoeveelheid hernieuwbare energie, bijvoorbeeld door middel van zonnepanelen of warmtepompen. Het behoeft geen toelichting dat dit extra, vaak niet-gebudgetteerde, investeringen vraagt. 

Kortom, de kosten om het pand na schade te herstellen stijgen fors én zijn onzeker qua omvang. Natuurlijk is dit tot op zekere hoogte geen nieuw probleem. Daar ben je toch gewoon voor verzekerd? 

Inderdaad wordt voor de verzekering van een pand gewoonlijk een verzekerde som vastgesteld: het bedrag dat nodig is om het pand op dezelfde plek met dezelfde bestemming te herbouwen. Let op: dit is dus niet de commerciële/verkoopwaarde! Veruit alle verzekeraars hanteren daarnaast een jaarlijkse automatische indexatie, zodat de herbouwwaarde in de pas blijft lopen met de normale (!) prijsontwikkelingen. En hier zit nu precies de crux. 

De gehanteerde indexcijfers over de laatste jaren kunnen de extreme prijsstijgingen momenteel nauwelijks bijhouden. Hierdoor dreigt onderverzekering, waardoor bij een schade niet het volledige schadebedrag vergoed wordt. Het zal je maar gebeuren net na alle covid-19 problemen. En dit alles staat nog los van de discussie of de extra kosten voor de verplichte verduurzaming volgens het vernieuwde Bouwbesluit wel of geen deel uitmaken van de verzekerde som. Hoe hoger de kosten, hoe kleiner de kans dat deze automatisch zijn meeverzekerd. 

Hoe behoud ik dan mijn waardevolle pand? Allereerst door preventie tot eerste prioriteit te maken. Buitenopslag, blusmiddelen en een keuring van de elektrotechnische installatie om alvast wat punten te benoemen die direct aandacht behoeven. Daarnaast door periodiek de herbouwwaarde te laten taxeren door een geregistreerde taxateur, deze waarde jaarlijks te indexeren én deze taxatie onderdeel te maken van de verzekering. 

Voor wie langer dan drie jaar geleden voor het laatst heeft laten taxeren, schat ik in dat de werkelijke herbouwkosten minimaal 10 procent hoger zijn dan hetgeen verzekerd is. Met alle gevolgen van dien. Laat de taxateur daarom direct een hertaxatie uitvoeren om te bepalen of de geïndexeerde verzekerde som nog steeds voldoende aansluit bij de huidige herbouwwaarde van het pand. Vraag diezelfde taxateur dan ook om tegelijkertijd de mogelijke impact van de verplichte verduurzaming te schatten en voeg dit bedrag voor de zekerheid toe aan de verzekerde som. 

Actualiseer daarnaast, op basis van de recente cijfers, de hoogte van het bedrijfsschadebelang en de gekozen uitkeringsperiode. De herbouwkosten zijn immers hoger en door de schaarste duurt het herstel ook nog eens langer; zeker weten dat dit ook impact heeft op de verzekerde bedrijfsschade. 

Veel werk! Het valt echter in het niet bij wat er bij een schade aan extra ellende en kosten ontstaat als dit allemaal niet goed geregeld is.