Koert Gobbens (Yur Advocaten): ‘Als een vis in het water bij huurrechtkwesties’   

Volgend op de ‘Wet goed verhuurderschap’ uit 2023 zijn door de ‘Wet betaalbare huur’ en de ‘Wet vaste huurcontracten’ begin juli 2024 de (financiële) spelregels voor verhuurders opnieuw flink gewijzigd. ‘Voor hoe lang de nieuwe regels gelden, is altijd maar de vraag’, zegt Koert Gobbens, advocaat bij Yur Advocaten. ‘In 2016 kregen we met de ‘Wet doorstroming huurmarkt’ de mogelijkheid om tijdelijke huurcontracten (voor woonruimte) mogelijk te maken. Nu, acht jaar later, is dat dus weer behoorlijk aan banden gelegd. Hoe lang we moeten wachten op de nieuwe golfbeweging? De tijd zal het leren, maar verandering lijkt in ieder geval wel een constante. Het is goed te anticiperen en strategisch te handelen.’ 

Nieuwe modelhuurovereenkomst 
Medio augustus 2024 publiceerde de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) bovendien een nieuwe modelhuurovereenkomst voor de verhuur van woonruimte met de daarbij behorende Algemene Bepalingen. Koert legt uit: ‘Niet voor niets. De vorige versie dateerde uit 2017. Door de ‘Wet vaste huurcontracten’ behoort de tijdelijke huurovereenkomst voor woonruimte inmiddels tot het verleden; deze is nog slechts in uitzonderingsgevallen mogelijk. Ook de ‘Wet goed verhuurderschap’ en de ‘Wet betaalbare huur’ hebben ingrijpende consequenties voor de verhuur van woonruimte. Tel daar de discussie over de huurprijsverhogingsbedingen en andere mogelijk oneerlijke bedingen in huurovereenkomsten bij op en de tijd was rijp voor een nieuwe modelhuurovereenkomst voor de verhuur van woonruimte.’ 
 
Huurprijsverhogingsbedingen 
En hoe nu moet worden omgegaan met huurprijsverhogingsbedingen? Wat mag nu wel, wat mag nu niet? Koert: ‘Het afgelopen jaar ging het voor verhuurders van woonruimte vaak mis als kantonrechters huurprijsverhogingsbedingen toetsten aan Europees recht. Vaak werden ze oneerlijk geacht wegens strijd met de ‘Richtlijn oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten’. Koert: ‘Het gevolg daarvan is vernietiging van het beding met mogelijk verstrekkende gevolgen. Zoals het terugvallen naar de aanvangshuurprijs zonder mogelijkheid deze ooit nog te verhogen en het terugbetalen van alle huurverhogingen.’  

In januari 2024 heeft een kantonrechter vragen over dit onderwerp gesteld aan de Hoge Raad. Het huurprijswijzigingsbeding is te splitsen in een indexatiebeding en een opslagbeding. Koert legt uit: ‘Het indexatiebeding staat niet ter discussie. Maar over het opslagbeding concludeerde de Procureur-Generaal dat een opslagbeding met een opslag van maximaal 3 procent in het algemeen niet is aan te merken als een oneerlijk beding. In een uitspraak van 31 juli 2024 heeft de kantonrechter van de rechtbank Noord-Holland dat advies gevolgd, de verhuurder van een woonruimte gelijk gegeven en het huurprijsverhogingsbeding in stand gelaten, inclusief de opslag van 3 procent boven de CPI-indexering. Maar hoe de Hoge Raad hierover denkt? Dat gaan we nog horen!’ 
 
Servicekosten 
Een ander onderwerp dat Yur Advocaten in de praktijk vaak voorbij ziet komen zijn de servicekosten: kosten voor aanvullende leveringen en diensten. Dit speelt bij zowel woonruimte als bedrijfsruimte. Maar wat mag nu wel en wat mag niet via deze route in rekening worden gebracht? En hoe moeten de voorschotten uiteindelijk worden afgerekend? Koert: ‘Een mooi speelveld, waar Yur Advocaten zich als een vis in het water voelt en graag meedenkt in de mogelijkheden voor verhuurder én voor huurder. Natuurlijk kijken we ook graag kritisch mee of niet te veel wordt betaald. Want, door voor zowel huurder als verhuurders op te treden, hebben we het hele speelveld in beeld en zijn daarmee ook alle belangen helder.’ 
 
En er komt nog meer aan… 
Ben je eigenaar van een winkelcentrum, kantoorpand, sporthal of een soortgelijke bestemming? En heb je meer dan twintig parkeerplekken? Dan moet je vanaf 1 januari 2025 volgens de nieuwe EU-richtlijnen minimaal één laadpaal hebben geïnstalleerd. Voor nieuwe bedrijfsgebouwen met meer dan tien parkeerplaatsen geldt al dat er voor minimaal 20 procent van de parkeerplekken minimaal één laadpaal moet zijn. Koert: ‘Als je gaat investeren in laadpalen, is het slim om vooruit te kijken. Niet alleen naar de nieuwe eisen die vanaf 2025 gelden, maar ook de verwachte nieuwe eisen vanaf 2027. Het voorstel is nu om vanaf dat jaar voor elke tien parkeerplekken minimaal één laadpaal aan te bieden en voor de helft van de plekken bekabeling aan te leggen.’  

Verhuren of toch verkopen 
De huurrechtspecialisten van Yur Advocaten zijn uiteraard helemaal up-to-date en denken graag mee. Koert: ‘Interessante mogelijkheden zijn er nog wel degelijk! Maar een conclusie kan ook zijn dat het uiteindelijk tóch aantrekkelijker is om een object te verkopen in plaats van te blijven verhuren. Dan is het meestal wel interessanter om in ‘vrije staat’ te kunnen verkopen. Het is alleen niet eenvoudig om dat te bereiken. Een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, is dan vaak een sta-in-de-weg. Toch zijn er wel mogelijkheden. Een goede aanvliegroute leidt vaak tot succes.’