Expert aan het woord – Peter Kooijman: starters en anderen op de woningmarkt

Het proefballonnetje van een aantal leden van de Tweede Kamer om de overdrachtsbelasting voor starters af te schaffen, heeft geleid tot het wetsvoorstel differentiatie overdrachtsbelasting. Deze wet beoogt starters gemakkelijker toegang te geven tot de woningmarkt en het voor beleggers juist duurder te maken. Dat laatste is zeker gelukt, met een verhoging van het tarief van 2 naar 8 procent.

Het lijkt mij dat deze stijging een belegger, die verwacht dat de huizenprijzen net als de afgelopen jaren met ruim 10 procent per jaar stijgen, niet weerhoudt om woningen te kopen. Een verkoper zal met het feit dat starters geen overdrachtsbelasting betalen, rekening houden door de vraagprijs te verhogen. Overigens telt iedereen tussen de 18 en 35 jaar die een woning voor eigen gebruik als hoofdverblijf koopt, na 1 januari 2021 als starter indien hij niet eerder een woning voor eigen gebruik heeft verworven.

In de slipstream van dit “cadeautje” voor starters en het aanpakken van beleggers op de woningmarkt wordt het tarief voor de overdrachtsbelasting verhoogd naar 8 procent. Het 2 procent-tarief geldt enkel nog bij verkrijging van een woning die als hoofdverblijf wordt verkregen. De 2 procent geldt na 1 januari 2021 ook niet meer voor de later bij de woning aan te kopen garage of de aankoop van een (voormalige) woning om daarin kantoor te houden. Voor ondernemers betekent dit alles dat de overdrachtsbelasting op het bedrijfs-/kantoorpand omhooggaat van 6 naar 8 procent en in sommige gevallen van 2 naar 8 procent.

De differentiatie in tarieven heeft ook gevolgen voor de zogenaamde “zesmaandsvrijstelling”. Deze vrijstelling bepaalt nu dat geen overdrachtsbelasting verschuldigd is over dat deel waarover binnen zes maanden voor de verkrijging overdrachtsbelasting verschuldigd is geweest. Om te voorkomen dat er voordeel is te behalen door een verkrijging door iemand die een lager tarief verschuldigd is, te laten volgen door een verkrijging door iemand die een hoger tarief verschuldigd is, is een extra bepaling aan de wet toegevoegd. Deze houdt in dat enkel de betaalde belasting in mindering gebracht mag worden op de belasting die bij de opvolgende levering betaald dient te worden.

Indien een woning in december 2020 voor € 500.000 wordt verkregen en in april 2021 voor € 520.000 wordt doorverkocht aan een belegger, leidt dit ertoe dat bij de tweede verkrijging (8% * 520.000) – (2% * 500.000) = € 31.600 aan overdrachtsbelasting verschuldigd is. Indien deze bepaling niet zou zijn veranderd, zou (520.000 – 500.000) * 8% = € 1.600 aan overdrachtsbelasting verschuldigd zijn.

Het is van belang te realiseren dat de belasting bij een overdracht binnen zes maanden niet door de overheid teruggegeven wordt. Meestal wordt tussen verkoper en koper overeengekomen dat het voordeel dat koper geniet aan verkoper vergoed moet worden. Dit betekent ook dat het bij doorverkoop door een belegger aan een particulier die de woning koopt voor eigen gebruik handig is om dit vorm te geven als een contractovername. Er wordt dan rechtstreeks door de oorspronkelijke eigenaar aan de particulier geleverd.

Voor jongeren is het handig om de levering van hun woning uit te stellen tot na 1 januari 2021. Voor anderen is het handig om de levering naar voren te halen. Alleen wanneer het gaat om een woning voor eigen gebruik als hoofdverblijf, maakt het moment bij hen niet uit.